初心者でも丸わかり!マンション・家・土地など不動産の購入による税金対策の全てとその仕組み

会社設立・独立・起業アドバイザーのごはんつぶ(@gohaotsubu)です。これまで通算1000件を超える会社設立や起業、さらには採用や社員教育・コーチングのお手伝いをしてきました。

人生で一番大きな買い物は不動産の購入ではないでしょうか。マンションや家、土地を購入するタイミングでは絶対に失敗は許されません。特に、税金対策を理由として購入を検討する場合は、こちら側もしっかりとした情報を持っていることが大前提です。

そこで個人でのマンションや家・土地などの不動産購入がどのように税金対策へとつながるのかを整理していきたいと思います。

この記事でわかること

・個人でマンション・家・土地などの不動産購入することでどう税金対策に繋がるのか。

◆マンション・家・土地などの不動産購入で税金対策できる理由

マンションを含めた不動産営業の人たちは税金対策になるから不動産を購入しましょう!というアプローチもしてくるそうです。こちら側に税金対策の正しい知識がなければ、本当に正しい判断をすることはできません。

まず最初にマンション・不動産・土地を購入することで、なぜ税金対策となるのか理由について理解していきましょう。

(1)住宅ローン控除を適用して税金対策となるケース

住居用の不動産をローンを組んで購入すると税額控除を適用できます。本来は住宅借入金等特別控除と言いますが、住宅ローン控除とか住宅ローン減税という呼び方の方が一般的ですよね。

もう少し詳しく説明すると、会社員として働いていると毎月受け取る金額から所得税が控除されて(差し引かれて)います。年末調整で再計算して正しい所得税を算出するわけです。住宅ローン控除のような税額控除の仕組みは、その計算された所得税額からさらに税額を差し引くしくみです。

住宅ローン控除の差し引かれる金額の基本ルールは、金融機関から借りている残りの金額の1%ですから3000万円のローンが残っていたら30万円控除されますし、非常に大きな金額が税金対策できる可能性がある仕組みです。

補足説明をいれる

住宅ローン控除(住宅借入金等特別控除)についてその仕組みを詳しく知りたい方は「住宅ローン控除を最大限活用した失敗しない税金対策」の記事をご覧ください。

(2)損益通算によって税金対策になるケース

マンションなど不動産を購入することによって損益通算という仕組みを使って税金対策となるケースがあります。

詳細は後述しますが、マンションや家を購入をして第三者に貸すなどする不動産経営をした場合に当てはまってきます。簡単に説明してしまえば、マンション購入して誰かに貸して収入を得る場合、最初のうちは出ていくお金の方が大きくて赤字になりがちです。その赤字を本業で得ているお給料や別の売上と相殺することで税金対策出来るというのが損益通算のおおまかなイメージです。

(3)マンションや家など不動産購入が相続税対策として節税になるケース

こちらも後半で詳細をお伝えしますが、マンション購入することで相続税が安くなり結果として税金対策となる場合があります。相続税の場合は、亡くなった人が相続する財産の大きさによって税金の額が決まります。税金対策としては、相続する財産が小さくなるように仕組みを作ることになります。財産が小さくなる方法の一つとしてマンション購入があるわけです。

◆マンションや家などの不動産購入で損益通算して節税する仕組み

マンションや家などの不動産購入で税金対策できる仕組みの一つ目は住宅ローン控除を活用することでした。

次に事業用に不動産購入すると赤字を相殺して税金対策できる可能性が出てきます。これは損益通算と言うのですが、仕組みを丁寧に理解して活用しなければ痛い目を見る可能性もあるので注意してください。

(1)サラリーマン・個人事業主・その他の税金をする方法

損益通算という仕組みを知るために、私たちの税金の計算のされ方を理解しておくと良いと思います。主に個人でマンション購入をする場合を想定しています。

1、サラリーマン・会社員の税金の計算方法

会社勤めのサラリーマンは毎月のお給料がメインの収入です。給与明細をみると所得税と名目で税金が差し引かれていると思います。会社勤めの人たちは会社がまず所得税を集めておいて、国に納めるスタイルをとっているわけです。こうすることで、サラリーマンの人たちはわざわざ確定申告という面倒な作業をしなくて済むのです。

2、個人事業主の税金の計算の計算方法

個人事業主の人たちはお給料をもらっているわけではないので、自分で確定申告をして税金(所得税)を決定しなければいけません。自分の売上や経費を計算して、税務署に3月15日までに手続きをして税金を納めることを確定申告と言います。

3、二カ所以上で収入がある人の税金の決まり方

サラリーマンの人はお給料もらう時点ですでに税金が引かれているので確定申告は必要ないとお伝えしましたが、二カ所以上で収入がある場合は確定申告をしなければいけません。マンション購入をして、不動産収入を得る方はサラリーマンとしてのお給料も受け取っているわけなので確定申告をする対象になるわけですね。

(2)マンション・家・土地などの不動産購入で損益通算して税金対策

マンションを購入して第三者に賃貸する場合、賃貸収入が入ってきます。ただ、マンション経営をしたばかりの頃は賃貸収入より出ていく経費の方が大きい場合があるのです。この赤字の状態を損益通算すると結果的に納める税金が安くなるというがマンション購入による税金対策の一つです。

・不動産経営をする人が知っておくべき損益通算とは・・・?

損益通算とは言葉だけみると難しいのですが、「損と益を通算(一通り計算)する」ことです。つまり、マンションや家などを使った不動産経営で発生した赤字(損)と、サラリーマン・会社員としてのお給料で得ている金額(益)と通算して納めている所得税が少なくする仕組みです。会社勤めの人はすでに源泉徴収で税金を先に納めているので、納め過ぎている場合は還付金として戻ってくる仕組みですね。

(3)マンション経営・不動産経営で経費に出来る内容は?

損益通算して税金対策することについては、経費を大きくして赤字を出す必要があります。そのためにも漏れなく経費に出来るものは経費にしていきましょう。

1、不動産の減価償却費

マンションや家などの建物は支払ったお金を一気に経費計上するわけではなく、法律で決められた年数で按分して経費計上していくのです。建物の種類や素材で経費計上する年数が変化しますが、この年数のことを耐用年数と言います。この耐用年数が短ければ計上できる経費の金額が大きくなるので税金を減らす効果があると言えます。

2、不動産の借入金の金利

金融機関から借りたお金は金利の部分だけが経費として計上可能です。ローン全額が経費にできると勘違いする人が時々いますが、そうではないので気をつけて下さい。

3、不動産の公租公課

マンションや家などの不動産には様々な税金が課せられています。それら税金は経費化することが可能です。具体的には固定資産税や都市計画税、物件を取得した時に発生する登録免許税や不動産取得税などです。

4、不動産の損害保険料

マンションや家などの不動産にかけている損害保険も経費にできます。代表的なものは火災保険や地震保険、賃貸住宅費用補償保険などです。

5、不動産の仲介手数料

マンションや家などを購入する時に不動産業者に支払う仲介手数料は経費にできます。土地の取得に紐づく仲介手数料は経費にできないので注意が必用です。

6、不動産の管理費

マンショや家など不動産の経営をするには入居者の対応や建物自体の管理が必用です。管理会社にお願いすることが多いこの作業は管理費として経費にすることができます。

7、不動産の修繕費

建物を現状維持するために、毀損した箇所を修繕するためにかけた費用は修繕費として経費にできます。建物の価値を上げるような内容は経費にできないので注意が必用です。

8、不動産の広告宣伝費

マンションや家を購入しても入居者がいなければ収益は発生しません。そこで広告を出して入居者を募るわけですが、その広告宣伝費も経費となります。

9、不動産の雑費等

その他の不動産経営に紐づく費用は経費として計上できます。通信費や交通費、新聞図書費などが代表的なものです。

(4)損益通算目的でマンションや家など不動産購入する際の注意点

不動産経営における節税で注意したいのは、損益通算は一時的なものであるという点です。不動産経営は利益を出すためにするものです。いくら税金対策のためとはいえ赤字を出し続けるためにマンションや家を購入するなんてことは本末転倒ですよね。

不動産投資の詐欺には要注意!

かぼちゃの馬車事件でも明らかになりましたが、不動産の営業マンの甘い言葉に惑わされないように要注意です。詳細は「税金対策を切り口に投資マンション詐欺に引っかからないための注意点」の記事をご覧ください。

◆マンションや家・土地などの不動産による相続税の税金対策

最後に相続税の税金対策の際にマンションや家・土地などを活用する際の注意点を整理しておきたいと思います。

(1)相続税の基本事項を整理します

マンションや家や土地などの不動産による節税を正しく理解するために、相続税に関する基礎知識を整理しましょう。

1、相続税とは?

相続税とは、親族から財産を相続した時にかかる税金です。たとえば親が亡くなってそのお金や権利などを引き継ぐことを相続と言います。その金額に応じて税金がかかりまして、それを相続税というわけです。

お金だけでなく、モノや権利も対象になるので土地やマンションなんていうのも相続の対象になります。

お金以外の価値あるものを相続する時はお金に換算する

相続税というぐらいですから税金です。そう、現金を納めないといけません。親からマンションや家などの建物を相続したからといってマンションを半分差し出せ!というわけではないんですね。

現金を相続した場合はわかりやすいんですが、マンションや家や土地などの不動産の場合はお金に置き換えて相続税を計算しないといけません。マンションや家や土地などの不動産がいくらぐらいの価値があるのかを計算して評価額を出すのです。

2、評価額の不思議

この不動産の評価額は状況によって金額が変動します。そのギャップを利用することで納める税金に差が出てきますので、結果的に納める税金を最小限にできる道筋がでいるという事になります。

不動産の評価額が下がるケース

財産を相続する場合、マンションや建物などの不動産は時価で計算するのではなく、固定資産台帳と呼ばれるものや、路線価というものをベースに計算されます。例えば土地の評価額は路線価という国税庁の定めた基準の80%ぐらいの評価額となります。建物であれば固定資産台帳を元に計算されますが、だいたい建築費用の50〜60%で評価されることが多いとされています。

賃貸物件で評価額が下がるケース

そのマンションや建物などの不動産を第三者に賃貸として貸すのであれば建物の評価額をさらに30%控除されるとなっています。さらに国が指定する小規模宅地等の特例に該当するようであればさらに評価額が減額されるわけです。

(2)マンションや家や土地などを利用した相続税の税金対策のリスク

相続税の節税のために土地を購入したり、マンションや賃貸アパートを建てるなどリスクは無いのでしょうか。

目先の利益や、薦められるがままの税金対策に目がくらむと冷静な判断ができなくなる時があります。しっかりとリスクを見つめ直して、本当に自分に必用な税金対策か判断するようにしましょう。

1、賃貸マンションが常に満室とは限らないリスク

少子高齢化で日本ではますます人口が減っていく中で、自分の土地に建てた賃貸マンションが常に満室とは限らないことを念頭に置かないといけません。周辺の物件を調査したり、家賃の変更、リフォームするなど待っていても自動的に家賃収入があると思いがちですが、常に入居者が居るような不断の努力も必要なんですね。

2、見えないコストもしっかり考慮に入れる

例えば賃料収入の利回りが3%と言われ銀行に預けているよりも魅力的な数字ということで惹かれそうですが、これは本気で家賃収入を得るために行動しなければいけないということです。

修繕にもお金がかかりますし、周辺物件との掛け合いで賃料を下げなければならなくなるかもしれません、どこかで所得税率が変わって利益に対して支払う税金が大きくなるかもしれません、どこのリスクをとっても当初想定していた利回り3%を大きく下回るリスクはついて回るわけですので、その点も考慮して相続税の税金対策をすることで手に入る利益との比較をするようにしましょう。

(3)不動産を使った相続税対策は専門家に必ずご相談を

相続税対策についてはネットで情報を集めることで客観的な視点を持てるのは良いことです。ただし、不動産などを活用した相続税対策については必ず税理士などの専門家に相談するようにしてください。相続税に関する法律や制度は非常に複雑で、しかもルールが変わることがよくあるためです。

また、税理士の中でも相続税に強い税理士と、そうでない税理士がいます。不動産を使った相続税対策に対して知見が深いのかなど注意深く観察してください。特に実務として多くの経験があるのかどうかを必ず聞くようにしましょう。

納得がいくまで多くの税理士に会いながら本当に信頼できる税理士を見つけて下さい。税理士ドットコムなら自分が気の済むまで税理士をセッティングすることができます。自分の財産を守るために妥協なき税理士探しを頑張りましょう。

◆「マンション・家・土地などの不動産購入による税金対策」まとめ

マンションや家や土地などの不動産を使った税金対策は、居住用不動産を購入する時の住宅ローン控除や、人に貸す物件を利用して不動産収入を得る時の損益通算、相続をする(される)時の相続税対策の三本柱かと思います。

特に投資用不動産が税金対策になるという理由で、営業をかけてくる人には注意した方が良いです。何も考えず不動産営業マンを信用仕切ってしまえば、かぼちゃの馬車事件のようなことが自分に身に降りかからないともいえないわけです。

まとめ

・住宅ローン控除を上手に使って税金対策
・不動産収入について初期は損益通算で節税できる場合がある
・不動産に紐づく相続税対策は専門家にご相談。