初心者でもわかる!マンション購入による税金対策の全てとその仕組み

人生で一番大きな買い物は不動産の購入ではないでしょうか。一戸建てがいいのか、それともマンション購入が良いのか人それぞれだとは思いますし、そもそも購入がいいのか、賃貸し続けたほういいのかという議論もあります。

そこで不動産の中でもマンション購入が税金対策になるのかどうかという側面から、その仕組みやメリット・デメリットを整理することで少しでも人生で一番大きな買い物を決める上での判断材料にして頂ければと思います。

法人がマンション等の不動産を購入して税金対策をするケースはこちらの記事も合わせてご覧ください。

◆マンション購入で税金対策できる理由は大きく分けて3つ

マンション購入する理由には自分が住むために購入する場合と、他人に貸すために購入する場合が考えられます。前者は居住用マンション、後者は投資用マンションと言ったりしますよね。どちらのマンション購入するにせよ税金対策となる仕組みが理解できれば効果的なマンション購入ができるというものです。大きく分けてマンション購入の税金対策は三種類を知っておきましょう。

マンション購入による税金対策その1:住宅ローン控除

住むためのマンションを購入すると住宅ローン控除というルールが適用される可能性が出てきます。例えばサラリーマンで毎月給与天引きで所得税が差し引かれている場合には、その所得税が確定申告を経て戻ってくるかもしれないのです。住宅ローン控除(住宅ローン減税)に関する税金対策の詳細はこちらの記事をご覧ください。

マンション購入による税金対策その2:損益通算

マンション購入による税金対策の二つ目が損益通算という方法です。詳細は後述しますが、マンション購入をして第三者に貸すなどする不動産経営をした場合に当てはまってきます。簡単に説明してしまえば、マンション購入して誰かに貸して収入を得る場合、最初のうちは出ていくお金の方が大きくて赤字になりがちです。その赤字を本業で得ているお給料や別の売上と相殺することで税金対策出来るというのが損益通算のおおまかなイメージです。

マンション購入による税金対策その3:相続税対策

こちらも後半で詳細をお伝えしますが、マンション購入することで相続税が安くなり結果として税金対策となる場合があります。相続税の場合は、亡くなった人が相続する財産の大きさによって税金の額が決まります。税金対策としては、相続する財産が小さくなるように仕組みを作ることになります。財産が小さくなる方法の一つとしてマンション購入があるわけです。

◆マンション購入して住宅ローン控除を使って税金対策

それでは最初にマンション購入の税金対策方法として「住宅ローン控除(住宅ローン減税)」から見ていきましょう!

居住用のマンションを購入して住宅ローン控除を使って税金対策

 

◆マンション購入で赤字を相殺して税金対策の仕組み

それでは具体的にマンション購入して賃貸経営をする場合の税金対策について見ていきましょう。すでにお伝えした通り、マンション経営で賃貸収入より経費の方が大きくなることによって可能な税金対策ですので、いくつか注意が必要です。

税金の計算のされ方

損益通算という仕組みを知るために、私たちの税金の計算のされ方を理解しておくと良いと思います。主に個人でマンション購入をする場合を想定しています。

・会社勤めの人の税金の計算の決まり方

会社勤めのサラリーマンは毎月のお給料がメインの収入です。給与明細をみると所得税と名目で税金が差し引かれていると思います。会社勤めの人たちは会社がまず所得税を集めておいて、国に納めるスタイルをとっているわけです。こうすることで、サラリーマンの人たちはわざわざ確定申告という面倒な作業をしなくて済むのです。

・個人事業主の税金の計算の決まり方

個人事業主の人たちはお給料をもらっているわけではないので、自分で確定申告をして税金を決定しなければいけません。自分の売上や経費を計算して、税務署に3月15日までに手続きをして税金を納めるわけです。

・二カ所以上で収入がある人の税金の決まり方

サラリーマンの人はお給料もらう時点ですでに税金が引かれているので確定申告は必要ないとお伝えしましたが、二カ所以上で収入がある場合は確定申告をしなければいけません。マンション購入をして、不動産収入を得る方はサラリーマンとしてのお給料も受け取っているわけなので確定申告をする対象になるわけですね。

マンション購入で損益通算して税金対策

マンションを購入して第三者に賃貸する場合、賃貸収入が入ってきます。ただ、マンション経営をしたばかりの頃は賃貸収入より出ていく経費の方が大きい場合があるのです。この赤字の状態を損益通算すると結果的に納める税金が安くなるというがマンション購入による一つ目の税金対策です。

・損益通算とは・・・?

損益通算とは言葉だけみると難しいのですが、「損と益を通算(一通り計算)する」ことです。つまり、マンション経営で発生した赤字(損)と、サラリーマンのお給料で得ている金額(益)と通算してみて会社から差し引かれている所得税が納めすぎていれば戻ってくる可能性があるというわけです。

・マンション経営で経費に出来るものは?

損益通算して税金対策することについては、経費を大きくして赤字を出す必要があります。そのためにも漏れなく経費に出来るものは経費にしていきましょう。詳しくは「賃貸物件の経営で税金対策をする確実な方法」の記事をご覧いただければと思いますが、一部紹介させて頂きます。

損益通算目的でマンション購入することの注意点

ここで注意したいのが、損益通算はたいてい一時的なものであるという点です。通常、マンション経営は利益を出すためにするものですから、いくら税金対策のためとはいえ赤字を出し続けるためにマンション購入するなんてことは本末転倒ですよね。マンション購入したけど、入居者が決まらなくて赤字を垂れ流しているというのであれば仕方ありませんが、それは違う意味で危機感を持って対策を立てなければいけません。

こうした背景からもマンション購入する時には注意が必要ですから、不動産の営業マンの甘い言葉に惑わされないように注意しましょう。この点に関しては「税金対策を切り口に投資マンション詐欺に引っかからないための注意点」という記事でまとめていますので、良かったらご覧ください。

◆マンション購入で相続税対策して税金対策の仕組み

それでは次にマンション購入における相続税の税金対策について見ていくことにしましょう。

相続税対策の基本的な考え方

財産を持っている人が亡くなった場合、その財産は家族たちに分け与えられます。よく相続をすると言いますよね。誰が、どの順番で、どのぐらい、というのは法律で決められているわけですが、その相続する金額に税金が課せられていましてそれが相続税というわけです。

・相続税を計算するために財産の評価額を決めます

亡くなった方の財産は何も現金だけではありません。株式を持っていることもあるでしょうし、不動産や土地なんていうのも持っているかもしれません。そうした現金以外の財産については一度、お金にするとどれぐらいなのかを計算して、その金額によって相続税を決めることになります。

・財産の評価額と実際の価値とのギャップが相続税対策の基本的な考え方

財産の価値を計算するときに土地や不動産の計算方法はたいてい現金で持っている場合よりも安くなります。ですので現金で相続財産を持っているよりお、マンション購入するなどしておけば財産の評価額が少なくて済むので、その分相続税が安くなって相続税対策が出来ましたねというロジックなのです。

マンション購入で相続税対策となる具体的な方法

それではマンション購入が具体的にどのように税金対策につながるのか確認していきましょう。

1、土地の評価額について

まず土地として財産を持っている時に、その価値をどうやって計算するかというと国税庁の定めている路線価という基準を元にします。その金額の80%ぐらいが相続時の土地の評価額となるわけですね。2,000万円の価値のある土地であれば、1,600万円ぐらいが評価額となるイメージです。

2、建物の評価額について

土地の次は建物です。建物の場合はベースになるのは固定資産税の評価額です。これは市町村が毎年送ってくる課税明細書に載っています。相場としては建築費用の50%〜60%ぐらいで評価することが多いそうです。たとえば2,000万円の費用で建てた建物であれば、だいたい1,000万円ぐらいの評価額ということですね。

3、第三者に賃貸する建物だった場合

その建物がさらに第三者に賃貸するものであれば、建物の評価額から30%を差し引きます。上の例でいけば1,000万円の評価額の建物が賃貸用の建物であれば約700万円の評価額になるということです。

4、小規模宅地の特例が利用できればさらに評価額が下がる

さらに小規模宅地等の特例が適用されれば、約50%〜80%ほど土地の評価額が下がります。マンション購入した場合でも土地の概念があるわけですので、小規模宅地等の特例が利用できる可能性があるわけですね。自分のケースが該当するかどうかは専門家に確認するようにしましょう。

タワーマンション節税(タワマン節税)での注意点

一時期話題になっていたタワーマンション購入による節税については注意が必要です。高層マンションやタワーマンションは同じ間取りでも低い階層よりも高い階層の方が取引される金額が高くなります。それなのに不動産の評価額は低い階層も高い階層も同じなため、より相続税の税金対策としては効果が高いと言われていました。

その格差が大きいということで不動産の評価額は階層によって多少変動されることになりました。巷で言われるような大きな評価額の格差は小さくなってしまいますが、タワーマンション購入による相続税の税金対策としての効果は引き続き見込めますので専門家に相談するようにして下さい。

◆初心者でもわかる!マンション購入による税金対策とその仕組み、のまとめ

いかがでしたでしょうか。マンション購入による税金対策としての効果は相続時に大きなインパクトを発揮します。

ただし、いくつか注意点もありそうです。賃貸用にマンション購入をした場合にはそのマンションにちゃんと入居者が入ってくれないと本来賃貸マンションを購入した本来の価値を享受できないなんてことになりかねません。少子高齢化の進む日本であればなおさら、賃貸物件として入居者が入る物件かどうかの判断が大切そうです。

他にもマンション購入をしたはいいものの、その不動産としての価値が購入と同時に下がってしまうような物だと税金対策のためとはいえ結果的に意味をなさないなんてことが起こり得るかもしれません。

マンション購入による税金対策を検討するときには、こうしたリスクを考えながら専門家と相談しながら進めることをオススメします。

いずれにせよ、これから税金対策のためにマンション購入を検討する方は詐欺に合わないようにこちらの記事も参考にしてみて下さい。「税金対策を切り口に投資マンション詐欺に引っかからないための注意点