マンションが税金対策になぜなるの?徹底検証します!

税金対策について調べていると、マンションを利用した税金対策について聞くようになりました。マンションって具体的にはどのような税金対策になるのでしょうか。マンションと言っても住むために購入することもあれば、投資用不動産として自分では住まずに人に貸して不労所得を得るなんてことも考えられますよね。

今回はマンションがなぜ税金対策になるのか?に関して調べていきたいと思います。

ちなみに自分自身で税金対策(節税)を行うには、どうしても限界があります。税金のプロである税理士の方が秘密にしておきたい裏技を余すところなく教えてくれている情報がありますので、興味のある方は以下をご覧ください。

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◆マンションや不動産の購入が税金対策になるのは、こんなケース

不動産やマンション投資に関するお話をする前に、マンションを購入した場合に税金対策になるケースだけ確認しておきましょう。自分でマンション買って住むパターンです。詳しくは「家を購入する時に考えておくべき税金対策とは?」という記事で詳しくまとめさせて頂いておりますが簡単に紹介させていただきますね。

期間限定の特別ルールを活用した税金対策

マンションなどの不動産を購入すると登録免許税や不動産取得税など多くの税金が課せられます。国としても税金がマンションや不動産の購入の妨げになってはいけないということで、期間限定ではありますが通常よりも税金が安くなる特別対応をしています。この期間を上手く活用して納める税金を最小限に抑えることは税金対策として考えられるかもしれません。

不動産購入資金の贈与を活用した税金対策

基本的に年間で110万円以上のお金を人から人へ渡すと贈与税が課されます。ただし、一定の条件を満たせば贈与税がかからない場合があります。それが直系尊属といわれる自分の親や祖父母から、不動産購入資金を受け取った場合です。その他にも受け取る側に年齢制限があったりましますので、もし例えばマンション購入を検討していて不動産購入資金を親や祖父母に援助してもらう場合には税金がかからなくて済むかどうか専門家に確認するようにしましょう。

住宅ローン控除による税金対策

マンションや不動産を購入する際にローンを組んでいれば住宅ローン控除による減税がなされます。マンションの購入によって結果的に納める税金が安くなるわけですので、ある意味で税金対策とも言えますよね。次の項目では、実際にマンションがなぜ税金対策になるのかについて、マンション投資の観点で見ていきたいと思います。

◆不動産投資・マンション投資は税金対策になるのか!?

それでは不動産投資やマンション投資の場合は、なぜ税金対策になるのでしょうか。確かに不動産投資やマンション投資は税金対策になる場合もあります。ただし、その状況によってどのように税金対策になるのかは複雑なので、「なぜ?」って思う人も多いかと思いますので、ひとつひとつひも解いていきましょう。

サラリーマンに課せられている税金について整理

別にサラリーマンに限るわけではないですが、わかりやすく「働く人代表」としてサラリーマンに登場してもらいました。

会社に勤めてお給料を受け取っている人は、会社が源泉徴収とうかたちで先に所得税と呼ばれる税金を差し引いて手取りのお給料を支払ってくれます。そのおかげでサラリーマンのような会社勤めの人たちは確定申告をする必要がないのです。ただ、この源泉徴収されている所得税も、厳密に個々人の事情に合わせて計算されているわけではないですので、12月や1月に年末調整というかたちで一人ひとりに合わせた微調整を行うのです。

もし、サラリーマンの人が他にも特別な条件で税金が安くなる可能性があったり、勤めている会社以外から収入が発生している場合には別途確定申告をしなければなりません。その時に、不動産投資やマンション投資をしている事が税金対策になるかもしれないというお話なのです。

不動産投資やマンション投資がなぜ税金対策となるのか

不動産投資やマンション投資が税金対策になるかどうか、というお話ですが一時的に税金対策になる可能性はあります。ただし、不動産投資やマンション投資をしたからといって今支払っている税金が安くなるわけでは無いという点に注意が必要です。不動産を購入する多額のお金が必要ですし、賃貸収入が発生すればその分税金も納めないといけなくなります。それでは、細かくみていきましょう。

◆不動産投資やマンション投資が税金対策のなる場合の整理

会社勤めの人でも、お給料以外で収入が発生すれば確定申告をしなければいけません。つまり、不動産投資やマンション投資をしているサラリーマンも確定申告をしなければいけないわけですね。

その際に、不動産投資やマンション投資で赤字が出ている場合には会社勤めで受け取っているお給料と相殺できる場合があるので、結果的に所得税が安くすむ可能性があるのです。

不動産投資やマンション投資が税金対策になるのは最初だけ!?

例えば新築物件を購入した初年度は、登録免許税や不動産所得税を経費として計上することが可能で、その他不動産やマンション購入に係る費用を計算していけば初年度赤字になる可能性は高いです。また、建物の購入金額は一括で経費するというよりも、法律で決められた年数に分けて計算して経費にしていきます。

ただ、こうして考えると利益を生む優良な物件による不動産投資やマンション投資は最初の時だけという可能性もあります。家賃による利益が、出ていくお金を上回ればその分税金を納めないといけないわけですから。

税金対策のために不動産投資やマンション投資をするのは間違い!?

これまでの事から税金対策のためだけに不動産投資やマンション投資を行うのはやや危険と言えるかもしれません。いずれ、物件を購入した金額も経費として計上し終えるタイミングが来るとおもいますし、そうすれば黒字転換して税金を納めるとうい状態に行き着くわけですね。

ただし、なぜマンション購入や投資が税金対策に良いと言われるのでしょうか。相続税という観点で見てみると、また違った見方が出来そうです。

◆マンションが税金対策になるの?徹底検証します!のまとめ

いかがでしたでしょうか。サラリーマンが税金対策の理由だけでマンション購入やマンション投資・不動産投資をするのは人一倍注意を払った方が良さそうですね。確かに収入が大きくなればなるほど納める税金が高くなるので、それを何とかしたいと思う気持ちは凄く良くわかります。ただ、法の抜け穴をかいくぐるような税金対策はいずれ法整備がなされていくことでしょう。それらも頭に入れながら王道を突き進みたいものです。

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2018.03.04