わかりにくいリフォームに関する税金対策を全て整理します!

リフォームや建て替えに関係する税金対策には大きく分けて二つあります。

リフォームをする事に紐づいて税金を優遇(安くする)してくれる制度を活用する方法がまず一つ。そして、相続が発生した時にリフォームや建て替えを活用すると税金対策になるという方法が二つ目です。

リフォームを検討している方であれば、何も知らずに大きな税金を取られるよりもリフォームに関連する税金を熟知することで効果的な税金対策をして事業に役立ててもられればと思っています。

◆リフォームによって税金対策できる税金の種類

国は住む場所(不動産)の購入やリフォームに対して税金的に優遇することで国民の皆さんにどんどん不動産を購入してもらい経済を活発にしたいと考えているようです。

リフォームについては一定の要件を満たせば税金が安くなる特別ルールを享受することが出来ますので、それらを組み合わせることによって税金対策ができそうです。少し複雑なリフォームに関する減税制度を整理して、無駄なくリフォームにおける税金対策をしていければと思います。

優遇措置を受けて税金対策となるのは「1、登録免許税に関して」「2、不動産取得税に関して」「3、固定資産税に関して」「4、所得税に関して」「5、贈与税に関して」となります。

1、登録免許税に関する税金対策

不動産を手に入れると、これは自分のモノですよ!と証明するために役所に届出を出して所有者を明確にします。それを「登記」と言うのですが、この手続きをするのに登録免許税という税金がかかります。

平成26年4月1日から平成30年3月31日までの間に一定の要件に該当するリフォーム物件を購入しそこに住む人には、取得した一年以内に登記をすれば「家屋の所有権の移転登記に対する登録免許税」の税率が0.1%になります。

2、不動産取得税に関する税金対策

実は不動産を取得するだけでも、それに関する税金が課せられています。それを不動産取得税というわけです。

平成27年4月1日から平成31年3月31日までの間に、一定の要件に該当するリフォーム物件を譲渡する時に、宅地建物取引業者に課される不動産取得税が軽減される類のものです。

3、固定資産税に関しての税金対策

固定資産税とは所有する建物や土地に対してかかる税金のことです。要件を満たしたリフォームをした場合、建物にかかる固定資産税の一部を減額してくれる固定資産税の減額という制度があります。

4、所得税に関する税金対策

例えばリフォームによってお金を借りたりする中で税金が安くなる特別ルールが適用されることがあります。ここでいう税金とは所得税のことです。ですからサラリーマンであれば毎月の給与から差し引かれている所得税に対して所得控除の確定申告をする。個人事業主であれば、そのまま確定申告で所得控除を適用して所得税を安くする(もしくは還付を受ける)ことが税金対策となるのです。

ちなみに控除という言葉や、所得税が安くなる仕組みをもう少し詳しく知りたいという方は「安心して暮らせる貯蓄を手に入れる控除を活用した税金対策の仕方」という記事をご覧ください。

その上で所得税が安くなるようなリフォーム関係の特別ルールにはどのようなものがあるのでしょうか。

A:耐震リフォーム

住宅の耐震に関するリフォームでも、今の耐震基準に合った工事を行うと所得税の控除が受けられます。さらにはこの後紹介している固定資産税の減額措置も対象になります。

B:バリアフリーリフォーム

高齢者や障害者が満足して暮らせるようにバリアフリーのリフォームをすると、要件を満たせば所得税の控除を受けることが出来ます。さらには固定資産税の減額措置の対象にもなっています。

C:省エネリフォーム

窓の断熱工事や太陽光発電の設備の設置工事、ガスや燃料電池の設置等にかかるリフォーム工事については、一定の条件を満たせば所得控除の特別ルールが適用される。

D:同居対応リフォーム

親と子と孫、この世代の間で助け合いがしやすい住宅へとリフォームをすることで、一定の要件を満たせば所得控除や固定資産税の減額がなされるというものです。

5、相続税に関しての税金対策

リフォームをすることで相続税にも税金対策としての効果があるかもしれません。法律が変わった関係で様々な情報が氾濫しているので、現状はどの程度まで相続税の税金対策として期待できるのか紹介したいと思います。

情報としてボリュームがあるので、次の項目からリフォームによる相続税の税金対策ということで整理させていただきます。

※住宅ローン減税

住宅の購入やリフォーム(増改築)する時に金融機関からローンを組んで行う人がほとんどだと思います。他にも条件がありますが、その条件を満たせば税金の一部を安くできるのが住宅ローン減税です。

・住宅ローン減税の適用を受けるための条件

それでは少し複雑な住宅ローン減税の適用を受けるための条件について確認しておきましょう。ここで概要しか紹介しないので、実際に適用する時は専門家に相談することを忘れないでください。

1、期限は平成33年12月31日(この日までにリフォームを終えて居住すること)
2、住宅ローン減税が適用できる期間は10年間
┗10年以上の返済期間のある借入(住宅ローン)でないと適用されない
3、控除される金額は年末時点でのローン残高の1%
┗年末に住宅ローンの残り返済額が1,000万円なら10万円が税額控除される
┗毎月ローンを返済するので、毎年年末の返済額の残金は減っていきます
4、リフォームが終わって半年以内に住むこと。そして年末まで住み続けること
5、工事費用は100万円以上で、その額の半分以上は居住用のものである
6、リフォーム工事後の床面積50㎡以上で半分以上を居住用に使うこと

・併用できるリフォーム減税制度が当てはまるか要確認

住宅ローン控除を始め、先に紹介したリフォーム減税に関してもたくさんの種類があります。さらには併用できるものと、出来ないものが分かれてきますので実際に利用する際には相談して一番税金対策としての効果が高いものを選択するように気をつけてください。

◆リフォームや建て替えで「相続税」の税金対策

相続税の課税のされ方とは?

リフォームと相続税の税金対策の関係をみていく前に、相続税の課税のされ方について見ておきましょう。

・相続税の評価額

相続税は亡くなった方の財産に対してかかる税金です。財産は現金だけでなく不動産や株など価値のあるものが含まれます。とはいえ、現金でないものに対してどうやって税金をかけるのか?評価額という金額を設定して、その金額に相続税を課すわけです。

・相続税の税金対策は相続のお金を減らすこと?

ですので、相続税の税金対策としては相続のお金を減らすことと言われていますが、無駄にお金を生きている内に消費するのではなく、現金で持っているよりも評価額の低いものに財産を置き換えておいて税金対策をする、というのが基本スタンスです。

・不動産の評価額に関して

相続時の評価額が本来の価値よりも低くなりがちで税金対策によく使われるのが不動産についてです。購入する土地や建物について住居用とか、広さとか、条件で見積もられる評価額が変わってきます。その内リフォームに関して言うと本来の価値と評価額との価値の差が大きくなりがちなので税金対策となり得るわけですね。

リフォームが相続税の税金対策になる

すでにお話したように相続時の財産と評価額との差があればあるほど税金対策としての効果は大きいと言えます。

・リフォームをすると建物の評価額が変わらない!?は、昔の話

これまでリフォームをしても建物の評価額が変わらないので税金対策の効果としては抜群と言われていました。自宅や賃貸アパートは固定資産税と呼ばれる税金の評価額が相続時の評価額として使われていました。これは建物の外観や増築などをしない内装のリフォームであれば評価額が変わらなかったのです。つまり新しい床や壁、水回りやバリアフリーにするだけでも建物の価値は一般的には高くなるはずですが相続時の評価額は変わらないという事が起こり得たのです。

・リフォームによる不動産の価値について評価額が見直されました

不動産の価値自体はリフォームによって上がっているはずなのに評価額は変わらないのは今までグレーな状態で黙認されてきました。ただ、ここへ来て税務署も「こういうルールで計算して下さい」というベースとなるルールを提示してきたのです。それがリフォームによって不動産の価値が上がることを考えると、リフォーム費用の70%を不動産の評価額に加えるというものでした。

これまではリフォームしても不動産の評価額は変わらず、評価額が低いままでしたのでそこにかかる相続税も安くて税金対策としての効果が大きかったですが、70%とはいえ今まで以上の税金対策効果は残念ながら見込めなくなりました。まあ、まだ30%分は安くなっているのでその分を得として捉えるかどうかだと思います。

・リフォーム資金の生前贈与

他には平成27年1月1日から平成33年12月31日までの間に、親や祖父母から住宅を購入するための資金(リフォームもOK)を贈与にて受け取った時には一定の金額まで贈与税がかからないという特別ルールがあります。

相続税はいかに相続財産が少なくなるかが税金対策とお伝えしましたが、生きている内に財産を渡してしまえば相続税はかかりません。昔はそんな人もいたのでしょうが、それに対して生前に贈与する場合には贈与税というものが課せられるようになりました。

これを一定の条件はあるものの、住宅を購入したりリフォームするために子や孫に生前贈与する場合には一定の金額までは贈与税がかからないとしたものです。

◆わかりにくいリフォームに関する税金対策を全て整理します!のまとめ

いかがでしたでしょうか。リフォームに関する税金対策をまとめてみたのですが、優遇措置に関する情報については種類がかなり多いのと、実は要件もかなり複雑です。どのようなリフォームが税金を安くする特別ルールを適用するか明確に決められているのと、併用する際も何が併用できて、どれが併用できないというのも決まっています。実際にリフォームをする予定の方がいれば専門家に確認するようにしましょう。

また、相続におけるリフォームの税金対策についても今まではグレーな方法が黙認されてきた状態ですが、適性な税金のルールに税務署側も修正してきていました。このように、最初に法律を作った時には想定していない抜け道がたくさんあるので、かなり無理をしてその穴をつついて税金対策をする人がいますが、今回のように途中で使えなくなってしまうものもたくさんあり、結果的に無駄なお金を払ってしまったなんて事が起こりがちです。税金対策は自己責任で慎重に行うようにしましょう。

同じ不動産でもマンションを購入する場合にはどうなるのでしょうか。マンション購入時の税金対策については、こちらの「初心者でもわかる!マンション購入による税金対策とその仕組み」をご覧ください。