住宅ローン控除を最大限活用した失敗しない税金対策

自分の家を持つことが税金対策になる。誰もが一度はそんなお話を聞いたことがあるかもしれません。日本人であれあ一度は憧れるであろうマイホームが税金対策になるのであれば、人生の計画に組み込むことを検討しても良いかもしれません。

具体的いは家を手に入れる時に住宅ローンを組む人がほとんどだと思いますが、住宅ローンを組むと所得税や住民税が安くなる特別ルールが適用されるというのが税金対策の仕組みです。

これから検討される方に向けて住宅ローンによる税金対策の仕組みを紹介していければと思います。

◆住宅ローンとは何か?

住宅ローンを利用した税金対策をするには、大前提として住宅ローンを組む事になります。まずは、そもそも住宅ローンとは何か?について確認しておこうと思います。

住宅ローンとは

ウィキペディアによると、「本人及びその家族」または「本人の家族」が居住するための住宅及びそれに付随する土地(一戸建て、マンション)を購入、新築、増築、改築、既存住宅ローンの借り換えなどを行うために金融機関から受ける融資のことである。とあります。ちなみに融資は、お金を借りる事とほぼ同じ意味です。

なんでローンって言う?

ローンっていう聞きなれない言葉を使うと一気にわかりにくくなってしまいますが、お金を借りる事、融資を受けることを英語でローンと言いまして、それがそのまま日本語でも使われている状態なわけですね。なので、住宅ローンといえば、住宅に関わる融資の事を指すと考えて下さい。

◆住宅ローン控除で税金対策をする仕組み

それでは、具体的に住宅ローン控除で税金対策をしていく仕組みについて確認しておきましょう。ちなみに住宅ローン控除は正式には「住宅借入金等特別控除」と言います。

控除とは何か

・控除は差し引くという意味

住宅ローン控除という言葉の中で「控除」というのは中々聞き慣れない言葉だと思います。「控除」とは「差し引く」という意味で使われます。つまり、住宅ローンを組んでいる人は、税金を計算する上で一定の金額を差し引いてくれるから税金対策となるわけです。

・住宅ローン控除は税金の計算から一定の金額を差し引いてくれる

まずお給与をもらって働いている人は所得税がお給与から天引きという状態です。それをちゃんとした数字に調整するのが、年末調整という作業になります。住宅ローン控除を使う人はさらに確定申告をして税金対策をしなければいけません。確定申告をすることで住宅ローン控除を適用できて、すでに支払っている所得税の一部が還付されて戻ってくるという仕組みです。所得税が安くなると同時に、市区町村に支払っている住民税も安くなるのが住宅ローン控除の良いところです。

・住宅ローン控除は税額控除なので税金対策効果が大きい

控除の種類の中には所得控除と税額控除の二種類がありました。最終的に算出された所得税からそのまま差し引ける税額控除である住宅ローン控除は、税金対策としてのインパクトは非常に大きいです。詳しくはこちらの「安心して暮らせる貯蓄を手に入れる控除を活用した税金対策の方法」をご覧ください。

住宅ローン控除で税金対策するための具体的な要件

住宅ローンを組んでいれば、誰でも住宅ローン控除を受けれるわけではありません。対象となる人には一定の条件があるので、詳細を確認しておきましょう。

・住宅ローン控除を受ける人がちゃんと住まないといけない

まずは大前提、住宅を購入した人が他人に住まわせるのではなくて、自分がちゃんと住まないといけない。でないと住宅ローン控除の対象にはなりません。

・住宅ローン控除を受ける人の年収が3,000万円以下でないといけない

住宅ローンを受ける人は、その年の合計した年収が3,000万円以下でないといけません。

・50㎡以上の広さが無いとダメ

住居の広さにもルールがあり、50㎡以上ないと住宅ローン控除の対象になりません。また、店舗など他の利用目的がある場合には、半分以上が自らの住居用のスペースでないといけません。

・4,000万円以内の住宅ローンに対応

住宅ローン控除は融資を受ける金額によって控除される金額が変わります。だからといって、無闇に多額の融資を受けて住宅ローン控除を最大限活用しようとしてもそうはいきません。住宅ローン控除の対象になる上限額は4,000万円分の融資金額となっているためです。この点は後半にも出てくるので、その際に詳しく説明しますね。

◆住宅ローン控除は、一体どれぐらいの税金対策効果がある?

最後に、結局住宅ローン控除にはどれぐらいの税金対策としての旨味があるのか見ておきましょう。

住宅ローン控除されるのは基本的には年末に残っている残高の1%

住宅ローンで控除されるのは12月31日時点で残っている借入金の10%です。3,000万円残っていれば30万円の住宅ローン控除で、1,500万円残っていれば15万円の控除になります。返済する金額が進めば進むほど控除される金額は少なくなっていくわけですね。

住宅ローン控除出来る上限は40万円まで

住宅ローンで控除できる金額には上限が決まっています。それが控除額40万円までです。つまり、年末までに残っているローンの金額が4,000万円分までしか住宅ローン控除の対象にはならないので注意が必要です。

住宅ローン控除は期間限定の税金対策手法

住宅ローン控除が適用される期間は最大で10年間です。いくら借入金額が何千万円と残っていようと最大で10年間までしか使えないので最初に確認をしておきましょう。

住宅ローン控除は状況によって住民税も税金対策できる

住宅ローン控除は場合によって住民税も安くすることが出来ます。住宅ローン控除は税額控除なので所得税からそのまま差し引く形になります。もし年間で20万円を支払っている人が住宅ローン控除として30万円を控除出来るとしたら、まず所得税の20万円を差し引きます。それでもまだ10万円分控除できる権利が残っている状態ですので、住民税から10万円を差し引きます。ただし、住民税を住宅ローン控除で差し引ける最大の額が13万6,500円までなので注意をしたいところです。

◆共働きなら2倍活用できるかもしれない住宅ローン控除で税金対策

もし共働きで、夫婦両方に収入がある場合は住宅ローン控除をフル活用して税金対策が出来るかもしれません。

共働き夫婦で住宅ローン控除を使った方が税金対策になるケース

住宅ローン控除には上限があるというお話はさせてもらいました。上限を超えるぐらいのローンを組んで住宅を購入する場合で、かつ夫婦共働きの場合は二人で住宅ローン控除を使った場合の方が税金対策になるかもしれません。年間での控除上限は40万円であり、ローンの金額が4000万円以上の場合に当てはまります。ですので、4000万円以上の融資を受けて住宅購入を検討されている方は夫婦二人で住宅ローン控除を検討してみてはいかがでしょうか。

共働き夫婦で住宅ローン控除を使う場合の注意点

住宅ローン控除を共働きの夫婦で利用する時にはいくつか注意点があるので、整理して確認しておきましょう。

・購入する住宅を夫婦共同名義にする

購入した住宅の持ち主は夫ではなく、夫婦二人の共同名義にしなければ両方に住宅ローン控除を利用することが出来ませんので、お二人でよく話し合って決めるようにしましょう。

・妻は連帯保証人ではなく連帯債務者かペアローンという形にする

夫婦が共同で住宅ローンを借りる時には連帯債務者という形になります。また、夫婦が別々のローンを組むことをペアローンと言います。住宅ローン控除を活用するにはこの連帯債務者かペアローンという形を取らなければなりません。奥様を連帯保証人にするという従来のスタイルではダメなので気をつけておきましょう。

◆住宅ローン控除を最大限活用した失敗しない税金対策、のまとめ

いかがでしたでしょうか。税金対策の効果としては大きなインパクトのある住宅ローン控除ですが、住宅を購入する大きな目的があってこその税金対策手法になります。

最近では賃貸が良いのか、持ち家が良いのか議論をされるようになってきていますが、少子高齢化で親から引き継ぐ家や、空き家問題を考えると果たしてマイホームを持つことが正しいのかどうかという考えも出てきます。

人生で一番大きな買い物と言っても過言ではないマイホームだからこそ、税金対策効果を一番の目的に購入することのないよう十分検討を重ねて下さい。

マイホームだけでなく、マイカーも人生で大きな買い物の一つ。この車に関する税金対策をまとめたのがこちらの「自営業が車を使った税金対策をするためのノウハウを整理しました」の記事をご覧ください。