土地やマンションでどんな税金対策が出来るのでしょうか?

日本は世界のどの国も経験したことのない超高齢化社会へ突入し、お金の多くが高齢者が持っているという状況もありまして、ゆくゆくそれらのお金は相続されて相続税の対象となるでしょう。最近でも法律が変わり、相続税のかかる対象となる人たちが増えた事を考えると国もうまい具合に税金の取れる金脈を探してきているように思います。

そこで今回はそうした相続税対策として効果的と言われている土地やマンションを利用して税金対策することについて詳しく見ていきたいと思います。

◆マンションや土地による相続税の税金対策

相続税とは何でしょうか

相続税とは、親族から財産を相続した時にかかる税金です。たとえば親が亡くなってそのお金や権利などを引き継ぐことを相続と言います。その金額に応じて税金がかかりまして、それを相続税というわけです。お金だけでなく、モノや権利も対象になるので土地やマンションなんていうのも相続の対象になるわけですね。

そして、相続税というぐらいですから税金です。そう、現金を納めないといけません。親から土地やマンションなどの建物を相続したからといって土地を差し出せ、というわけではないんですね。現金を相続した場合はわかりやすいんですが、土地やマンションとなるとそれをお金に置き換えて相続税を計算しないといけないわけですね。土地やマンションがいくらぐらいの価値があるのか、評価して評価額を出すのです。

評価額の不思議

そしてこの評価額ですけど、実は状況によって金額が変わってくるんですね。その差を使って税金対策をするというわけです。

現金よりも評価額が下がるケース

財産を相続する場合、マンションや建物などの不動産は時価で計算するのではなく、固定資産台帳と呼ばれるものや、路線価というものをベースに計算されます。例えば土地の評価額は路線価という国税庁の定めた基準の80%ぐらいの評価額となります。建物であれば固定資産台帳を元に計算されますが、だいたい建築費用の50〜60%で評価されることが多いとされています。

賃貸物件にするとさらに下がることもあります

そのマンションや建物などの不動産を第三者に賃貸として貸すのであれば建物の評価額をさらに30%控除されるとなっています。さらに国が指定する小規模宅地等の特例に該当するようであればさらに評価額が減額されるわけです。

◆土地にマンション等の建物を建てて行う相続税の税金対策のリスク

これまで紹介したように、税金対策のためにそのまま相続を行うよりも土地を購入したり、その土地にマンションなどの建物を建てたりした方が相続税の税金対策にはなるようです。ただし、税金対策が出来たといって両手を上げて喜んでもいられません。こうした土地やマンションによる税金対策には少なからずリスクがあるためです。

賃貸マンションが常に満室とは限らない

少子高齢化で日本ではますます人口が減っていく中で、自分の土地に建てた賃貸マンションが常に満室とは限らないことを念頭に置かないといけません。周辺の物件を調査したり、家賃の変更、リフォームするなど待っていても自動的に家賃収入があると思いがちですが、常に入居者が居るような不断の努力も必要なんですね。

見えないコストもしっかり考慮に入れる

例えば賃料収入の利回りが3%と言われ銀行に預けているよりも魅力的な数字ということで惹かれそうですが、これは本気で家賃収入を得るために行動しなければいけないということです。修繕にもお金がかかりますし、周辺物件との掛け合いで賃料を下げなければならなくなるかもしれません、どこかで所得税率が変わって利益に対して支払う税金が大きくなるかもしれません、どこのリスクをとっても当初想定していた利回り3%を大きく下回るリスクはついて回るわけですので、その点も考慮して相続税の税金対策をすることで手に入る利益との比較をするようにしましょう。

◆土地やマンションでどんな税金対策が出来るのでしょうか?のまとめ

いかがでしたでしょうか。土地やマンションなどの建物を活用して税金対策となるとやはり相続税の分野がほとんどになります。法律が代わり相続税の対象者が広がったため、こうした土地や建物を活用した税金対策は必要かもしれません。同時に土地を購入したり、マンションを建てたりした後はどうするのか?どんなリスクがあるのか?についても、そうした提案をしてくる人はあまりそこまで突っ込んだ話はしてくれないかもしれないので、事前にしっかり調べておいたり本当に税金対策として効果的なのか専門家と相談するようにして下さい。

投資用マンションの営業の人が皆んな良い人だとも限りません。詐欺的な手口を使ってあの手この手で投資用マンションを買わせようという人がいますので、その注意点ついてまとめたこちらの「税金対策を切り口に投資マンション詐欺に引っかからないための注意点」の記事もご覧下さい。

さらにもっと大枠でマンション購入が相続税に限らず税金対策になる可能性について調べた「マンションがなぜ税金対策になるの?徹底検証します!」の記事も良かったら参考にしてみて下さい。

ちなみに自分自身で税金対策(節税)を行うには、どうしても限界があります。税金のプロである税理士の方が秘密にしておきたい裏技を余すところなく教えてくれている情報がありますので、興味のある方は以下をご覧ください。

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2018.03.04