家を購入する時に考えるべき税金対策とは?

誰もが一度は夢見るマイホーム。人生で一番大きな買い物といっても過言ではありません。そもそも持家派か賃貸派かという議論はあるものの、誰もが一度はマイホームの購入を真剣に考えたことがあるのではないでしょうか。

今回はそんな家の購入に際してどんな税金対策があるのかを調べてみました。すでに家を購入された方も、これから家を購入する人に対しても参考になるようであれば幸いです。

ちなみに自分自身で税金対策(節税)を行うには、どうしても限界があります。税金のプロである税理士の方が秘密にしておきたい裏技を余すところなく教えてくれている情報がありますので、興味のある方は以下をご覧ください。

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◆家の購入にかかる税金を整理

実は税金対策とは直接の関係は薄いのですが、家の購入に必要な税金の種類を整理していきましょう。期間限定で税金の特別ルールが設定されていたりしますので、それらを整理する意味で見ていければと思います。家なんてただ買うだけでしょ?なんて気持ちでお金だけ払えば終わりと思っていましたが、以外と税金があちらこちらでかかるんですね。

家の購入にかかる税金①:印紙税

家の購入に関わらず、印紙税と呼ばれるものが知らず知らずにかかっていることがあります。昔からこの印紙税がわかりにくくて何で書類作成するのに税金が取られているのだろうと不思議に思い続けていました。

ざっくりと説明すると「法律で決めた文書の取り交わしには、取引したという事実が明確になったり、法律関係が安定するから軽い税金を払ってね」という事らしいです。どんな文書に印紙税が課されるのかというのは印紙税法という法律で決まっているわけですね。その中にあるのが家の購入をする時に必要な「住宅の売買契約書」や「住宅ローンの契約書」なのです。

印紙税は契約書で取り交わされる金額によって変わってきます。収入印紙という切手のようなものを買って契約書に貼り付けるかたちで納める税金です。この印紙税は平成26年4月1日から平成30年3月1日までは普通の印紙税より安い金額で良いですよという特別ルールが定められています。確かに家の購入となると何千万という買い物になるので、印紙税の負担も少ないに越したことはありませんよね。

家の購入にかかる税金②:消費税

消費税はご存知の通り、私たち消費者が物を買ったりサービスを受けたりする時の料金にかかる税金です。家を購入する時にはもちろんしっかりと消費税はかかります。土地の購入には消費税はかからないのですが、建物にはしっかり消費税が課税されます。何千万円もの家に対する消費税・・・私のような凡人には恐ろしい金額です。

ここで問題なのが消費税がアップしたらどうなるのかってことです。平成29年5月現在では消費税は8%ですが、消費税が10%に上がるのはいつなのかが話題になっていますよね。当面は消費税引き上げは先のばされて平成31年10月まで延期のようですね。不動産ジャパンというサイトに消費税について解説がありましたので引用させて頂きます。

消費税・地方消費税の税率について、政府は平成31年10月1日以降の課税資産の譲渡等から10%に引き上げることを決めています。(ただし、平成25年10月1日から平成31年3月31日までに請負契約に準ずる売買契約等を締結して、経過措置の適用を受けて平成31年10月1日以降に引き渡しを受ける場合は、引き上げ前の消費税率が適用されるほか、この契約に関して発生する仲介手数料についても引き上げ前の消費税が適用されます。)

つまり、家を建てたりリフォームしたりする時は大抵数ヶ月かかります。その間に消費税が10%に上がる場合は事前に手続きを踏んでおけば8%の消費税を適用しますって事ですね。大きな金額が関わることなので注意しておきたいところです。

家の購入にかかる税金③:登録免許税

登録免許税って言葉は会社を設立する時にも出てきましたよね。家を購入する時に登場する登録免許税も同じようなイメージです。家が誰のものかというと購入した人のものですよね。ちゃんと購入した人の持ち物であることを証明できるように法務局に自分の土地や建物です!と登録しておきます。免許とは「国が許可してくれる」ぐらいの意味にとらえて下さい。自分のものだと国が許可してくれるのにかかる税金が登録免許税なわけですね。

また、床面積が50㎡を超える建物は登録免許税が安くなる特別ルールが適用されます。50㎡ってどれぐらいの広さかわかりにくいですが、たたみで30畳分ぐらいの広さです。その上で、一定の要件を満たして一定の手続きを踏むと登録免許税が安くなるんですね。さらに土地も原則として税率が2%から1.5%に引き下げられている状態ですので、今のところ税金だけで言えば安く抑えられていると言えますね。

家の購入にかかる税金④:不動産取得税

最後に不動産取得税です。そのまま、不動産を購入した時にかかる税金です。これは基本的に土地と住宅に4%の不動産取得税がかかるのですが、平成30年3月31日までは3%にする特別ルールが適用されます。

このように家を購入する際には様々な税金がかかるわけですね。国は色んな手を使って税金を集めようとするんだなというのはいつの時代も変わらないのかもしれないですね。だからといって仕方ないと諦めるのもそれは思考停止ですから、家を購入するという目的を叶えつつ、それが税金対策にもなるなんてことがあるのでしょうか?なんてことを考えていきたいと思います。

◆家の購入前に考えるべき税金対策

皆さんは家を購入する目的は何ですか?周りの同級生が次々に家を購入し始めたとか、今払っている賃料と住宅ローンが同じぐらいなら持ち家になる家の購入を検討しようとか、資産運用のためにマンションや家を購入して誰かに貸そうとか、いろんな理由があると思います。どんな理由にせよ、大きな金額をかけて購入する家だからこそ税金対策としてどんな事が出来るのか考えていきましょう。

相続税と贈与税

家を購入する時に両親など親族からお金を援助してもらって頭金に充てたりするなどよく聞いたりします。そうした資金の援助は一定の金額を超えると税金がかかってきてしまいます。家の購入前に出来る税金対策としては、この税金をなるべくかからないように工夫をすることが大切です。まずはその時に登場する相続税と贈与税の言葉の意味から見ておきましょう。

相続税とは

相続税は親や兄弟など親族が亡くなった時に、亡くなられた方の財産(現金やモノ)をルールに乗っ取って分配することです。法律で誰にどのぐらいと決められていたり、遺言で財産をどうするかなど決めることが出来ます。家も財産なので相続すれば相続税の対象になるわけですね。

とはいえ、親族が汗水たらして築いた財産に税金を課すなんて国はなんてゲスの極みなんだと思ったかもしれません。一応これにも理由があって、難しい言葉だと「富の再分配」なんて言われたりしますよね。相続税がないとお金持ちは財産をずっと子どもや親族に引き継いでいき何代経ってもお金持ちのままです。お金があれば事業で成功する機会も大きいし、投資などによってさらにお金を殖やすチャンスはお金が無い人よりも圧倒的に多いわけです。

貧乏な人も生まれながらにチャンスが平等でなければこんな不公平なことはありません。そこで相続税というかたちで国が税金を取り、そのお金が必要とする人達のもとへ分配されることを意図しているんですね。

贈与税とは

贈与税は読んで字の如く、お金を贈与をしたら課せられる税金です。お金だけでなく家など価値のあるモノなども人から人へ渡ったら税金が課される可能性があるんです。

背景として相続税をなんとか取られないようにしようと考えた人たちが生前に財産をゆずってしまい相続税を免れようとする事例が多くなってしまったために贈与税が出来たと言います。

この贈与税ですが、基本的に1年間で受け取る金額が110万円を超えると課税されます。複数の人物からお金を譲ってもらったとしても合計で110万円を超えれば税金を払わなければいけないんですね。たとえば私が父親から100万円もらって、母親から100万円もらったとすると一年(1月から12月)で受け取った金額の合計は200万円なので贈与税がかかるわけです。

生前贈与を活用して税金対策

まず贈与税には暦年課税と相続時積算課税の二つの税金の計算があります。暦年課税とは一年で110万円以上のお金などを受け取ったら贈与税がかかりますよってルールです。暦年とは一年という意味なんですね。これに対して相続時積算課税は、一定の条件をクリアした人は2500万円までは贈与しても贈与税はかけないけど、それらをひっくるめて相続する時に一緒に税金を計算しますね、という制度です。

贈与税逃れの生前贈与にはご用心

生前贈与は生きている間に財産を譲ることですね。相続税がかからない代わりに贈与税が課せられます。ただ、贈与税は一年で受け取る金額の合計が110万円まで税金がかからないので110万円を毎年渡していれば相続する財産を減らしつつ、生前贈与が可能な気がします。ただ、毎年110万円を贈与してれば相続税を減らすことが目的として税務署からダメと言われる可能性が高いので注意して下さい。

インターネットで調べてみると「贈与に関する契約書を作って、さらに公証役場で証書を作っておいて、110万円を少し超えるぐらいを贈与して多少の税金を納めていれば大丈夫」みたいな情報がありますけど、やっぱり相続税を免れる理由でそのような対応をしていれば税務署から突っ込まれる余地を残したままですので慎重に税理士や弁護士に相談しながら進めたいものです。

ちまたで良く聞く生前贈与は贈与税の先送り?

そして大きな意味で生前贈与に入るのが相続時積算課税を利用する場合です。これは60歳以上の親から贈与を受ける時には2,500万円までは贈与税がかからないというものです。ただし、将来贈与税を計算する時に一緒に計算するので、生きている間に贈与税の一部を受け取ってまとめて最後に税金計算しましょう!というものですね。

家を購入する目的で生前贈与を受けるのは税金対策として効果的!

これまでの説明だと、あれ相続時積算課税制度使っても納める税金最終的には変わってない?なんて感じですが、これが家を購入する資金として親から資金を出してもらうと節税になって税金対策にもつながるんです。

これは住宅資金を贈与してくれるのが直系尊属の必要があります。直系尊属は祖父母、親のことですね。義理の親はダメなので奥さんの両親から受け取ると対象になりません。奥さんが両親から受け取る分には大丈夫です。

そして受け取る側は20歳以上で年収(所得)が2000万円以下です。立てる家の広さは50㎡から240㎡ですので一般的に適度な広さの住宅で、豪華すぎるのはダメですよという事でしょうね。税金のかからない限度は省エネ等住宅というくくりで2020年3月31日までは1200万円までです。それを過ぎて2021年3月31日までは1000万円で、それを過ぎてその年の12月31日までは800万円が上限です。

しかも一人の親だけでなく祖父母や奥さんの両親と一人あたりでの上限額ですので複数の人から家の購入のために資金を譲ってもらえば贈与税も取られないし、相続税の計算にも組み入れないので税金対策の効果として大きいです。

◆家の購入後に出来る税金対策

それでは次に家を購入した後にはどんな税金対策が考えられるかみておきましょう。これは有名で聞いたことある方も多いと思いますが住宅ローン控除です。

住宅ローン控除で税金対策

厳密には税金対策というイメージではないのですが、住宅のローンを組んで家を購入していれば税金が安くなるという仕組みです。具体的には所得税から住宅ローン控除がされるわけですが、これだけだと意味がよくわからないかもしれませんね。

サラリーマンでも個人事業主でも所得税は一年間の所得に対して課税される税金です。サラリーマンであればお給料からルールで決められた一定の金額を差し引いて、次に控除されるお金を引きます。控除は差し引くって意味ですので、生命保険に入っていれば生命保険控除、寄付をしていれば寄付金控除、そして住宅ローンを組んでいれば住宅ローン控除が適用されるわけですね。結果差し引かれる金額が大きければ結果的に所得税が抑えられるという意味です。

住宅ローン控除ではありませんが、寄付金控除のお話を皮切りに控除についても詳しく紹介している記事がこちらです。
寄付をすることで税金対策になる仕組み!その秘密を徹底解説!

◆家を購入する時に考えておくべき税金対策とは?のまとめ

賃貸で払う金額と住宅ローンで支払う金額が一緒なら家を購入した方がゆくゆくは自分のものになるからお得だという人もいれば、家を買ったら好きな時に住む場所を変えるなんてことが出来ないし、転勤なんかあったら地獄だなんて声もありますね。こればかりは個人の価値観なので本当に良い方を選択してもらえればと思います。

その上で家を購入した時に税金対策をするのであればどんな方法があるのかを見てきました。こうして全体を調べてみると、家を購入する際の一番の税金対策は、自分が購入する物件に対して税金の優遇措置によって安くならないかどうかを確認するのが最初にすべき事になりそうですね。

高い年収を得ているような人であり、身の丈にあった家を購入するのであればたくさんの優遇措置がありました。税金を取ることに変わりありませんが、その税金が国民の家を購入する阻害要因にならないように配慮しているということでしょか。とはいえ、期間限定のものや種類が多岐にわたるので家の購入の際には抜け漏れのないよう専門家のサポートを受けながら進める方がいいかもしれませんね。

こちらの記事もご覧ください。
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2018.03.04