不動産投資の税金対策を完全網羅します!

不動産投資と言われるとお金のたくさん持っている人が行っているイメージがありますが、今では普通の会社勤めのサラリーマンでも不動産投資をしている人たちもいます。

国勢調査では2015年に日本の人口が初めて減少に転じたというレポートもあり、これから少子高齢化で人口減少は避けられない事実かと思います。そうすると不動産投資を考えた時、借り手が付くかどうかとか、不動産の価値があがるかどうかなど心配ごとがつきません。ただ、東京圏内の人口は増え続けており、ピークを迎えたとはいえ今後10年は世帯数は増え続けるというレポートがあったり、外国人の流入など都市部では不動産投資でも勝ち目があるということでしょうか。

いずれにせよ、まだまだ不動産投資の話題は尽きないとは思いますし、不動産投資の営業の方は「節税になるので不動産投資をしませんか?」という営業をしている人もいると聞いたことがあります。そこで、不動産投資は果たして税金対策としての役割を果たすのかどうか見ていきたいと思います。

◆不動産投資とは何か?

そもそも不動産投資とはマンションや戸建の不動産を購入し、それを賃貸物件として人に貸し出して収益を得たり、不動産自体の価値が上がったタイミングで売り抜けて利益を得る、そんな目的で不動産に投資することを指します。つまり利益を得るために、不動産へ投資することですね。

◆個人での不動産投資による税金対策

ここでは、あくまでも個人事業主からお勤めのサラリーマンまで不動産投資物件を購入する主体が個人の場合には税金対策をどのように考えたら良いのかを検討してみたいと思います。

まずは不動産投資について詐欺的な営業トークでたくみに契約させようという人もいるようです。そうした営業に騙されないように、詐欺的な手口について紹介している記事がこちらのページですのでまずは目を通しておいて下さい。

税金対策を切り口に投資マンション詐欺に合わないための注意点

個人での不動産投資も赤字であれば税金対策になり得る

個人が税金を納めるとなると「1、勤め人がお給与から所得税を引かれる」もしくは「2、個人事業主が確定申告をして所得税を納める」のどちらかと思います。どちらにせよ、所得税はざっくりと説明してしまうと受け取った金額によって変わります。もし、不動産投資で赤字になれば、それぞれその赤字分と相殺して税金をすることが出来るので税金対策となり得るわけですね。

個人の不動産投資はどんなことが経費として考えられるのか

不動産投資の赤字といっても、収入以上に経費を使わないと赤字になりません。普通のサラリーマンの方だと、「だったら生活で使ったお金は何でもかんでも経費にして赤字にしちゃえばいいじゃん」と思いがちですが、そういうわけにも行きません。不動産投資における経費は、ちゃんと不動産投資に紐付いた経費でないと計上することが出来ないのです。それでは、どんなものが不動産投資の経費としてなり得るのでしょうか。

管理費

不動産の管理を管理会社にお任せしている場合はその金額が経費となります。

修繕積立費

不動産の修繕のために積み立てるお金ですので、管理費とは少し扱いが違います。ただ、一定の条件をそろえていれば、支払った年の経費として計上が可能です。

損害保険料

不動産投資用の物件にかけている各種保険料も経費として見ることが出来ます。

減価償却費

不動産投資用の物件を購入した金額を経費として計上する時には、法律に基づいて何年かにわけて経費計上していきます。

修繕費

住んでいた人が退去した後、原状回復のために壁紙張り替えたりなどの費用は修繕費として経費計上することが出来ます。ただし、原状回復以上に建物自体の価値をあげる修繕の場合は資本的支出として何年かにわけて経費計上することになります。

各種税金

不動産投資用の物件を手に入れた時にかかる不動産取得税や印紙税、その後継続的にかかる固定資産税や場合によっては事業税も経費として計上することが出来ます。ただし、個人で納めている所得税や住民税は経費に計上することが出来ませんので注意してください。

借入金の利息金額

不動産投資用の物件を購入する時に金融機関から借り入れをする人がいるかもしれませんね。返済する金額は経費にすることは出来ませんが、利息の部分は経費にすることが出来ます。また、民間の金融機関で融資を受けた時、保証協会の保証をつけている時にはその保証金も経費とすることが出来ます。

税理士に支払う費用

税理士に顧問料を支払っていたり、申告の書類作成を依頼している場合はその費用も経費とすることが出来ます。

交通費

投資用不動産に関わるものに限られますが、管理会社とか税理士との打合せの移動の電車代などは、どこからどこまでの移動でいくらか、相手先の何の目的かの情報を残しておけば経費として計上出来ます。

新聞図書費

投資用不動産の勉強のために購入した書籍の費用も経費に出来ます。

個人の不動産投資は経費をしっかり経費にすることが税金対策

ここまでで、個人事業主やサラリーマンなどの勤め人が投資用の不動産にて税金対策するためには不動産投資に関わる経費をしっかり計上することが税金対策となります。抜け漏れがちなものについてはピックアップしたので、上記を参考に経費計上していきましょう。

そして不動産投資からの収入よりも経費の方が大きければ赤字になります。その赤字分を個人事業主であれば本業の利益と相殺したり、サラリーマンであれば給与と相殺するなどして、最終的に納める所得税や住民税が安くなるということで税金対策になるかもしれません。

ただし、普通の個人事業主やサラリーマンが今納めている税金を安くするためだけに、不動産投資用の物件を購入することは本末転倒です。赤字でないと本業で納めている税金を相殺できないからです。投資とはお金を増やすために不動産にお金を出すことですから、赤字目的で不動産を購入する人はまずいないということです。不動産投資の営業マンで税金対策になりますと言って近づいてくる人には気をつけましょう(笑)。

◆法人での不動産投資による税金対策

個人で不動産投資をしていれば確定申告をすることで、所得税が決まります。今の日本は累進課税で利益が大きくなればなるほど税金が高くなっていきます。ところが法人が所有する不動産の場合は収益は法人の売り上げとなり、場合によっては所得税率よりも法人税率が安くなる分岐点がありますので、法人で不動産投資をしていた方が税金対策となる可能性もゼロではないわけです。

法人による不動産投資のメリットを利益が出ているからこそ享受できる

不動産投資による税金対策は基本的な部分は個人で行うのとそんなに変わらないですが、税率の違いによるメリットや、法人では役員報酬を支払うので家族にも報酬を支払うなどして所得を分散して最終的に納める税金を安くするなど・・・法人による税金対策の枠組みは不動産投資によって利益が出ていることが前提なんですね。

法人の方が税金対策になる不動産投資の分岐点

不動産投資を個人のままで進めた方がいいのか、法人にして扱った方がいいのかは税理士のような専門家にしっかりとシミュレーションを立ててもらった方が良いです。税金対策だけでなく、相続の問題も発生するし、たとえば法人から個人に不動産を譲渡するなら追加で支払う税金や費用を考えた上で本当に税金対策となり得るのか多角的に分析しなければならないからです。収益がたくさんあるから法人にしましょう、といかないところが不動産投資の難しいところです。

◆不動産投資が税金対策なるのは本当?のまとめ

いかがでしたでしょうか。自分の資産を管理していく上で不動産投資は有効な手段という印象があります。良いところもあれば、悪いところもあるので慎重に検討が必要そうですね。自己責任で納得いくまで情報を集めてから不動産投資をするかどうか決めることをおすすめします。

ちなみに自分自身で税金対策(節税)を行うには、どうしても限界があります。税金のプロである税理士の方が秘密にしておきたい裏技を余すところなく教えてくれている情報がありますので、興味のある方は以下をご覧ください。

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2018.03.04