不動産を使った法人の税金対策にはどんなものがありますか?

ちまたでは投資用不動産を法人で購入することによって税金対策が出来ると言われています。実際のところはどうなのでしょうか?不動産の営業の人に言われるがまま提案されるというよりも、具体的に法人が不動産を購入することによって、どんな税金対策が出来るのか知っておいた方が自分に一番良い税金対策の方法を決断できると思います。

そこで、今回は法人が不動産を購入することで税金対策につながるとは、どんな仕組みなのかをひも解いて行きたいと思います。

ちなみに、税金対策や節税について、より具体的に深く知りたい方は、信頼のおける税理士の先生がまとめている「絶対節税の裏技77」という情報も参考にしてみて下さい。

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◆不動産や不動産投資の意味を明確にしておきましょう

まず、不動産と聞くと家やマンションのことかな?程度のイメージは出来るのですが具体的にはどのように定義づけられているのでしょうか。ウィキペディアでは以下のように定義づけられています。

おおまかに言うと土地とその定着物、あるいはそれらに対する物件も広く含むこともある

おおまかに説明してしまうと、不動産投資とは利益を得るために、それら不動産を購入して金銭を得ることですね。安い不動産を買って高く売るですとか、不動産からの賃貸収入によって利益を得ていくビジネスモデルです。法人が不動産を使った税金対策とはどんなものがあるのでしょうか?詳しくみていくことにしましょう。

◆不動産による法人の税金対策①:賃貸を社宅にする

節税のための一つの考え方として使う経費を大きくして、会社の利益が小さくして、その分納める税金が少なくなるというものがあります。会社で使うお金が多ければ良いかというと、無駄なことにたくさんお金を使ってしまっても本末転倒ですね。そこで一つ有効なのが会社の代表や役員の済んでいる賃貸物件を社宅にしてしまおうというものです。社長や役員が契約している賃貸物件を、個人での契約ではなく、会社の契約にしてしますのです。そうすることによって、代表や取締役が支払っている賃料の50~80%は経費にすることが可能です。

※どれぐらいの割合を経費に出来るかは計算式が決まっていますので、関わりのある税理士の先生にご相談ください。

◆不動産による法人の税金対策②:購入した不動産を社宅にする

次が社宅を、賃貸ではなく購入する物件に適用するというものです。不動産を法人で購入して社宅にすると何が良いかというと、個人で済むために個人で不動産を購入する場合は、不動産取得税や登記料、印紙税や固定資産税は個人で支払うことになり会社の経費にはなりません。法人で不動産を購入すればそれらを経費に組み込むことが出来るのです。また、相続についても法人が不動産を社宅として持っていた方がおトクな事が多いです。実際は、そこに住む方がちゃんと家賃を会社に支払わないといけませんが、一定のルールに乗っ取って計算しますし、大体が家賃相場の20~50%ぐらいの料金です。ただし、気を付けておかなければいけないのは、住宅ローン控除が使えないということです。また、法人が不動産を売却した時に、もし利益が出る場合はその利益は会社の利益に追加されます。

◆不動産による法人の税金対策③:不動産投資による節税

法人が投資用の不動産を購入することによって、税金対策をしようという内容です。こちらの岩永龍太郎税理士事務所のブログに詳しい解説が具体例と一緒に解説されていますので、引用させて頂くと同時に紹介しますね。

まず、築22年以上の賃貸物件の木造建物を購入します。
仮にこれを2000万として、土地が1000万、建物が1000万とします。
家賃収入から固定資産税や保険料を引いた利回りが5%、年間100万とします。
建物の減価償却費は、もう耐用年数を過ぎていますから、
22年×0.2=4.4→4年 で4年定額法
1000万÷4年=年250万
となります。

知り合いの社長が不動産会社から持ちかけられた税金対策の話を聞いたようです。

ですと、当初の4年間の損益は、
100万(物件収益)-250万=△150万(赤字)
と、4年間、150万ずつ経費が作れます。
この後は100万ずつ収益が生まれるわけですが、適当なところで売却します。
仮に5年目の最初の時期に購入価格の2000万で売れたとすると、
2000万(売却価格)-{2000万(購入価格)-250万×4年(既に減価償却した額)}=1000万
1000万が収益に上がり、これは課税対象になりますが。
要は最初の4年間経費を作って繰り延べたものが600万含まれているわけですよね。
確かに「利益をある程度将来に繰り延べる」ことはできそうです。

また、不動産屋さんが言うには、
「例え最終的に売却する際値下がりしていても、
それまでに生んだ収益以下に値下がりしなければ損にならない」
(上記の例でいえば1600万以下)
「それを含めてとんとんであったとしても、
課税を先延ばしにできた分メリットはあるんじゃないですか!」
ということだそうです。

不動産買えるぐらいの利益を、効果的に繰り延べることの出来る可能性がありそうですよね。ただ、とはいえこちらの節税方法については、不動産を現金に換金する自由度だったり、2,000万円も使って年間150万の経費計上しか出来ない点など、効果が薄すぎやしないかというツッコミどころがあるようですね。

◆不動産を使った法人の税金対策にはどんなものがありますか?のまとめ

簡単にではありますが、法人が不動産を使った税金対策にはどんなものがあるのかまとめさせて頂きました。税金対策と聞くと、法律のグレーゾーンをつついたスレスレの事をするイメージもありますが、しっかりと合法的に制度や手続きを活用することによる税金対策ももちろんあります。ただし、不動産を利用する税金対策には大きなお金が動く場合があるので、簡単に飛びつくのではなく事前に慎重に検討を重ね、関わりのある税理士の先生にもちゃんと相談するようにして下さいね。

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