賃貸物件の経営で税金対策をする確実な方法

アパートやマンションの賃貸経営は大きな資産を持っている人だけでなく、普通に働くごく一般のサラリーマンの中でも一般的になってきました。賃貸不動産による資産運用や経営が身近になる中、そうした賃貸物件の経営をするからこそ享受できる税金対策や税務上のメリットは何かないのか調べてみました。

賃貸不動産という資産を手にしながら、さらに税金対策としても効果があるようなそんな美味しい話は実在するのでしょうか。

◆普通に働いている人が賃貸物件の経営で税金対策になるケース

まずはサラリーマンでも何でも会社勤めをしている人たちが賃貸物件の経営をしている際、どんな税金対策が考えられるのかを見ていきましょう。

赤字を出して給与と相殺

賃貸物件の経営をする中で、対象となる不動産を購入した後の減価償却費や不動産取得税、管理費、修繕費、損害保険料など不動産を手に入れて賃貸経営する上で様々な経費が出てきます。これらを家賃の収入から差し引いていくと、たまに赤字になるケースがあります。

赤字になった場合は本業で得ている給与から赤字を相殺できるので本業で支払っている所得税の一部が戻ってくるというわけです。

気をつけるポイント

賃貸不動産の赤字と通常働いている会社の給与からの相殺を考える上で注意しておきたいのが、経費の大部分は恐らく不動産取得した際の費用(減価償却費)かと思うので計上が済めば黒字に転換する可能性が大きいということです。黒字転換すれば当たり前のことですが、利益に準じて相応の税金を支払うことになります。そうでない場合で赤字の場合は収益を生み出しておらず、お金だけが垂れ流されている税金対策以前の問題にもなりますので赤字を狙って賃貸物件の経営をするのは本末転倒と言えますね。

◆賃貸物件を持つことにより相続税の税金対策になるケース

賃貸物件による税金対策として抑えておきたいのが、相続税の税金対策になるケースがあるということです。普通に現金などで財産を相続するよりも土地や建物を購入したり、さらにその建物が賃貸用だったりすると評価額と呼ばれる相続税を計算する基準となる金額をぐぐっと下げられた状態で計算されるのです。結果的に賃貸物件等で相続をすると税金対策になり得るという仕組みなんですね。

不動産の評価額はこんなにも違う

現金などではなく土地であれば評価額は現金の70〜80%ほどになります。アパートやマンションの新築の物件にかかる評価額は建築に要した費用の60〜70%ほどです。このように現金でそのまま相続するよりも賃貸の不動産による相続という形の方が相続税を下げることが出来るので税金対策となり得るわけです。

賃貸物件による相続税の税金対策で気をつけるポイント

これまでと同じように賃貸物件による相続税の税金対策で注意したいのは賃貸物件のあげる収益が100%確実ではないということです。空室のリスクや転売するにしても購入した金額と同等に売れるとも限りません。ですので、賃貸物件として相続が行われて税金対策にはなって納める税金は減るかもしれませんが、受け取った側が本当にそれで良かったのかどうかも気にかけないといけません。もしかしたら税金を多くとられてでも現金で相続人に財産が渡った方がその人の役に立ちやすいかもしれませんしね。

◆賃貸物件の経営には落とせる経費をしっかり計上するのが税金対策

ここまで、赤字が出た時に給与所得と損益通算する税金対策、賃貸物件を相続することによる税金対策とご紹介してきましたが、実際に賃貸物件をお持ちの方が税金対策をしようと思うとどのようなものが考えられるのでしょうか。具体的には落とせる経費をしっかりと計上して、間違いのない申告を心がけることが王道ではないかと思います。

賃貸物件の経営で落とせる経費

まずは賃貸物件を経営する中で経費として計上できるものの整理をしましょう。

税金(固定資産税、都市計画税など)
損害保険料(火災保険、地震保険など)
修繕費(入居者が退去時のクリーニング費用など)
賃貸管理会社管理費
建物の減価償却
マンション管理会社管理費(管理費、修繕積立金など)
税理士・弁護士などへの報酬
その他経費(交通費、ガソリン費用、交際費など)
賃貸開始後に支払った借入金の利息(融資を受けた場合)

このように数ある賃貸経営に関わる経費をしっかりと経費に入れることが税金対策の第一歩です。

賃貸物件の経費で気をつけるポイント

よく間違えがちなのが賃貸物件を購入する際に金融機関から借り入れをしている場合です。毎月の返済金額における利息の部分は経費になるのですが、返済元本は経費に入れることができないのでそこだけ注意しておいて下さい。

◆賃貸物件の経営で税金対策をする確実な方法、のまとめ

いかがでしたでしょうか。今ではある意味で当たり前となっている不動産投資ですが賃貸物件をうまく活用することで税金対策は十分できそうです。ただし、不動産を手にするというわけですから、その不動産が収益を生むようにうまく管理していかなくてはいけません。たくさんのノウハウがあると思いますが、こちらから主体的に動いていかないことには収益を生むような状態にするのは難しい時代に突入するのかもしれません。空室が多く思惑通りに収入を発生させなかった時のリスクも十分考えた上で賃貸物件の経営における税金対策を検討することをおすすめします。

マンションや土地を活用した相続税対策についてはこちらの「土地やマンションでどんな税金対策ができるのでしょうか?」という記事でも詳しく紹介していますので、たくさん資産を持っていて将来の相続税が心配という方は参考にして見て下さい。

他にも、知っておかないと意外に騙されなかねない注意すべき投資用不動産の営業のトークについての対策もこちらの「税金対策を切り口に投資マンション詐欺に引っかからないための注意点」をご覧下さい。

ちなみに自分自身で税金対策(節税)を行うには、どうしても限界があります。税金のプロである税理士の方が秘密にしておきたい裏技を余すところなく教えてくれている情報がありますので、興味のある方は以下をご覧ください。

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2018.03.04