会社設立時の『賃貸契約』で気をつけたい6つのポイント【オーナーとの調整術】

起業して会社を立ち上げようと考えたとき、思わぬ壁となるのが「会社の住所」問題です。特に、自宅ではなくオフィスを借りて登記しようとするとき、「法人登記OKな物件かどうか」「オーナーとの交渉はどうするか」など、見落としやすいポイントが多くあります。

この記事では、会社設立初心者でもわかるように、実務に即して賃貸契約に関する注意点をまとめました。なるべく難しい言葉は使わずに、たとえば小学生に説明するような感覚で、丁寧に噛み砕いてお伝えしていきます。起業をスムーズにスタートするために、ぜひ参考にしてください。

会社設立時に賃貸契約を結ぶときの基本知識

法人として会社を設立する場合、登記上の「本店所在地」をどこにするかが重要です。この住所は、会社の顔として登記簿に記載され、税務署や銀行、取引先にも提出されます。

法人名義で借りる？個人名義との違いを整理しよう

賃貸物件を借りるとき、設立前なら個人名義での契約が一般的です。しかし、法人を設立後は法人名義で契約することが可能になります。ただし、オーナーの判断によっては登記や法人契約を断られることがあります。

例えば、IT系ベンチャーを設立した田中さんは、もともと住居用に借りていたマンションにそのまま登記しようとしましたが、オーナーに断られてしまい、結局別の物件を探すことになりました。このケースでは、法人登記を拒否された理由は「設立直後の信用」ではなく、「物件が居住用であり、用途外の登記が契約違反になるから」でした。

仕事をしないとしても、法人登記のみであっても断られることがあるため、登記の可否は契約前に必ず確認しましょう。

最初から「法人名義で契約可能か」だけでなく、「法人登記しても大丈夫か」も不動産会社に確認しておくと、後々のトラブルを避けられるよ！

賃貸物件は「法人登記OKか」を必ず確認！

すべての物件が法人登記に対応しているわけではありません。中には「住居専用契約」となっている物件もあり、そこに法人登記をすると契約違反になる恐れがあります。無断で法人登記をしてしまうと、最悪の場合は契約解除や損害賠償を求められるリスクもあるので要注意です。

契約書の「用途」欄や「禁止事項」に「法人登記不可」「事務所利用不可」と明記されていないか、必ず確認してください。

もし今住んでいる物件で法人登記ができない場合は、次のような代替策を検討するのも一つの手です。

• 実家など親族の住所を借りる（必ず本人とオーナーの了承が必要）
• バーチャルオフィスを契約する（初期費用や月額料金は発生するが登記可能）

バーチャルオフィスは「法人登記OK」で、郵便物の転送や会議室の利用がセットになっているものもあります。ただし、金融機関や一部の許認可業種では信用面で不利になる可能性もあるため注意しましょう。たとえば、介護や建設業、医療業などの『許認可業種』では、バーチャルオフィスがNGなケースもあります。

「法人登記OK」と広告にあっても、実際は管理会社がNGを出すこともあるから、契約前に書面で確認を取っておこう！「法人登記OK」と広告にあっても、実際は管理会社がNGを出すこともあるから、契約前に書面で確認を取っておこう！

住居兼事務所や分譲マンションで登記する場合の注意点

自宅を兼ねた住居や分譲マンションを使って法人登記するケースもあります。この場合、管理規約によって事業利用や登記が禁止されていることがあります。

特に分譲マンションの場合、規約で「住居以外の用途を禁止」とされていることも多く、法人登記することで近隣トラブルに発展するリスクも。

登記はできたけど「マンション管理組合から警告が来た！」なんてことも。登記前に管理規約は要チェックだよ！

会社設立前後で変わる賃貸契約の注意点

「会社設立前に借りるか」「設立後に借りるか」で注意点が異なります。タイミングによっては、登記や契約内容に影響が出るため、事前に理解しておきましょう。

設立前に契約する場合の法人登記との関係とは？

設立前に借りた物件を登記住所に使う場合、契約名義が「個人」になっているため、登記申請時にその物件が本当に使えるのか疑問が出ることがあります。

実務上は、設立時に「使用承諾書」（これは物件のオーナーが「この場所を法人の登記住所として使っていいですよ」と許可する書類です）や「賃貸契約書のコピー」を添付することで登記は可能ですが、オーナーの許可なく勝手に登記してしまうとトラブルの原因になります。

「とりあえず個人で借りとくか」じゃなくて、登記可能かどうか事前に確認を！

設立後に登記住所を移すときの注意点

設立後、事務所を移転した場合は、法務局に「本店移転登記」が必要です。司法書士に依頼する場合は、手数料込みで約3万円〜6万円程度の費用がかかり、別途登録免許税も発生します。

また、移転に伴って税務署や年金事務所、銀行への届け出も発生します。これらを怠ると、郵便物の遅延や行政手続の不備につながるため、必ず期限内に対応を。

移転手続きって思ったより大変！なるべく最初から長く使える場所を選ぼう！

オーナーとの交渉でよくある誤解とその対処法

「法人登記したい」と伝えたらオーナーに断られた…。そんなときは、オーナーが懸念している点をしっかりヒアリングし、誤解を解くことが大切です。

・「来客が多くて迷惑かかるのでは」→来客対応は少ないと説明 ・「事業内容がわからなくて不安」→会社概要や事業計画書を見せて安心してもらう

信頼関係を築くことが、登記許可のカギです。

オーナーだって人間。ちゃんと話せばわかってくれることも多いよ！

登記・税務・労務から見た「賃貸物件選び」の落とし穴

物件選びでは「家賃」や「立地」だけでなく、法的・税務的・労務的な視点も重要です。見落としやすいポイントを整理しておきましょう。

【司法書士視点】登記可能な物件か？契約や管理規約の確認を

登記可能かどうかは、「建物の使用用途」「賃貸契約の内容」「管理規約」によって決まります。

SOHO可と書かれていても、登記はNGな場合もあるため、「法人登記できますか？」と具体的に確認しましょう。

「事務所利用OK＝登記OK」ではないのが難しいところ…事前確認がすべてだよ！

【税理士視点】自宅兼事務所の家賃、どこまで経費にできる？

自宅の一部を事務所として使う場合、按分（あんぶん）計算で「家賃の一部のみ」を経費として計上できます。ただし、使用割合や使用時間など、合理的な基準が必要です。たとえば、床面積で事務所に使っている割合が全体の30％であれば、家賃の30％を経費にするというようなイメージです。

按分が不自然だと税務調査で否認されることもあるため、根拠を残すことが大切です。

「家賃の8割が経費です」なんて言っちゃうと、税務署に突っ込まれるよ。ほどほどに！

【社労士視点】従業員を雇う予定なら事務所使用の条件を確認

従業員を雇う場合、労働安全衛生法の観点からも「職場の安全性」や「設備基準」が求められます。住居型の物件で従業員を働かせると、衛生・安全基準を満たさないこともあります。たとえば、トイレが一つしかなかったり、避難経路が確保されていなかったりすると、従業員を働かせる場所としては適さないと判断されてしまうことがあります。

特にトイレや休憩スペース、非常口などの確保が難しい物件では注意が必要です。

「とりあえず住まいで一緒に働こう」ではNGな場合もあるよ！

まとめ｜会社設立と賃貸契約は「調整力」と「確認力」がカギ

会社の登記住所は、「ただの住所」ではなく、経営の信頼性や成長にも影響する重要な要素です。「法人登記ができるか」「長く使えるか」「事業に適した場所か」など、多角的な視点で物件を選びましょう。

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「調整」と「確認」が起業の第一歩！迷ったら一人で抱え込まず、頼れる人に聞いてみよう！「調整」と「確認」が起業の第一歩！迷ったら一人で抱え込まず、頼れる人に聞いてみよう！